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        物業管理中的“適度”之議

        發布日期:2018-06-23

        ——摘自廣州市物業管理協會會長李卓章

        《物業管理中的“適度”之議》的主題演講


               物業管理行業發展至今30年,所取得的巨大成績,有目共睹。回首往事,業內人士或有喜悅、或有感嘆;有往前走的、有撒手不干轉行的,也有裹足不前的;更多的是在行業發展條件發生深刻變化的今天,對行業發展充滿信心的堅守者,他們是等待好時機來臨的樂觀者。于此,謹把我近年來的職業感悟,交與業界同仁分享,敬請交流指正。

        本文所講的“適度”,是指企業發展行進中的速度。太快了叫超前,太慢了將面臨淘汰,適中的、適當的就叫適度。物業管理企業適度發展、行業健康有序發展和員工職業生涯穩步發展,均需遵循客觀規律才能獲取成功。不切實際脫離現狀的不適度發展,將會遇到挫折而以失敗告終。

               那么,如何才能適度?

               一是企業的發展速度。以企業發展的軌跡而言,過快的發展可能是粗放型的拔苗助長,往往存在許多難以解決的問題。例如:某些物業公司,成立時間不長、沒有歷史積淀,經驗不足,一心想著超越式發展,在物管市場上逢標必投,結果多數項目投標不成功。有個別中標的,也是不守規矩找關系獲得,后來接管兩年就被迫退出所管項目,這是不考慮實力和水平,只想光靠不正常手段而超前發展的典型例子。使行業對該公司產生了搗亂物管市場的“攪局者”和不遵守行業誠信規則的“害群之馬”之不良印象。如其能打好基礎,穩扎穩打、從小到大,一步一個臺階,善于學習、積累經驗,適度擴張;應當在項目接管的擴張上與其專業人才擁有量相匹配,做到不透支人力資源、不亂接項目,才能健康穩步地發展!

               二是企業的利益分配問題。員工的勞動報酬分配與企業利益留成要適度、合理、科學,做到人人分享成果、才能實現共同創造財富。采用利益分配手段來調節企業領導者的積極性和員工個人積極性,實現共贏是我們想要的結果。實踐中讓我感覺到:員工分享公司的利益多了,公司積累就少了,企業的實力當然上不了規模,甚至可能出現轉不動、難以為繼的局面;反過來,企業留成的利益多了,或會產生領導人的自滿自足、富不思進的思想意識,更能產生員工對企業的不滿情緒,從而由內部的矛盾和糾紛引發內亂。內亂就是自敗,不是別人打敗。這種現象常有出現。所以,企業利益分配恰當,就會上下精誠團結、合作共贏;分配不適度,則會產生企業內亂和人才流失。

        成敗攸關讓我們倍加重視,眾多案例讓我們清醒。那么,企業的利益分配再合理,也會或多或少出現矛盾和糾紛的。比如分多少才夠?富有以后就沒有問題?這時就需要在企業發展中及時做好心態調整和企業文化建設工作。

               三是企業領導和團隊的心態建設。企業人員上下齊心才能合力給力,而齊心當屬適度才能維系。所以,企業進退,很大程度取決于企業的文化建設,取決于領導者和員工們的心態。企業領導者的心態是起決定性的,領導的心態能左右下級員工的心態,而下級經理的心態直接影響項目管理服務的成敗,心態正確的能夠把項目(小區/大廈)管理好,心態不好的或者錯誤的將會做壞項目,這樣案例不少見。再是人的心態又具有動態的特征,成事者的心態不是與生俱來或者長期不變的,它是需要長期練造和正解指引才穩定的。物管企業需要打造一批為人淡定、清晰、城府深一點的經理人團隊,能承載勝而不驕、敗不氣餒的各種復雜局面。特別是企業的決策者,企業項目數量多與少、規模的大與小、升級轉型的時空戰略需要謀劃;進與退、成事的比例均需要運籌帷幄;內部管理又要適度調控,讓其協調運轉,這就要求領導者具有鍥而不舍的精神和良好的心態來應對和維系。冒進不成功、無所作為也不可取,適度進取的心態才能讓企業做大做強。

               四是對物業費價格的認知問題。筆者之所見:收取的物業費太高不實際,業主消費者承受不了,超越了當地的經濟水平;太低了物業公司轉不動,維持不了企業正常運行。如何才能做到適度呢?因年度物價變動而定、因地因項目制定,多元化收費機制并存。個別公司壟斷高端項目,進而壟斷其收費價格,這種情況長久不了。但是低端項目收取物業費價格太低太亂,缺少規范運作,也影響物業行業的健康發展。當今社會信息暢通快捷,服務水平與收費價格在眾多業主消費者心里還是有一桿秤的。對此,舉個例子以供參考:當前廣州的日用消費品市場,大型的品牌超市(如好又多、家樂福、華潤、沃爾瑪等)相對壟斷,優點是購物便捷、自由選購、節省人力成本;更多弊端是集中購物地點而造成交通停車擁堵、定價壟斷,消費者在不知不覺中讓超市獲取高額利潤、還有店大欺客之時,越開越多的超市,占有了整個城市的大部分日用消費品市場。而分散在城市東南西北各個居住區的商店,方便群眾的購物、不影響城市交通,價格適中,但稅賦和其他收費過多,競爭不過大超市,數量日趨減少。在香港購物時,發現幾乎沒有大型超市并影響交通,而星羅棋布的商店讓市民購物方便,沒有店大欺客現象,也有政府稅收優惠的鼓勵,所以能長久發展,長治久安。

               環顧我們的物管行業,如果光有大型的物業公司來壟斷城市小區/大廈管理服務項目,那會出現聯手壟斷收費價格嗎?會發生店大欺客嗎?會大雞不吃小米嗎?答案是會的。那么,中小型的物業公司是分散、靈活的,大型公司不好做的項目由小型公司來補充。正如大型國有企業和眾多的中小企業并存、才能更協調發展的道理一樣。物管行業可培育大型的上市公司,同時,也要支持中小物管企業的發展,兩條腿走路才可平衡。所以,適合的才是最好的,企業如此,行業更是如此。

               五是企業創新運營機制。企業的運行機制如不能創新,就會墨守成規、缺乏競爭力;而創新的機制脫離實際、超越發展階段的承受力,操之過急,也是不適度的,結果是欲速則不達。創新運行機制的目的是讓公司運作和各項目管理服務工作相互聯動均可達到:持續改進工作、持續提高水平的效果。如創新企業的用人機制、競爭上崗機制、勞動報酬分配機制、有效監督互相制約機制等,才能讓企業成功壯大起來。

              企業的發展是需要有動力,而動力主要靠企業具有先進思想文化引領和員工的利益來驅動。

              以廣州目前的物管企業現狀來看,建立起公司的制度文化、誠信行為文化和品牌戰略文化的,特別是先進的運作機制文化的物管企業,均能適度、穩健而快速的發展。而另一部分物業公司不重視引入先進的制度建設,有的或是因其是壟斷行業的物業公司而自感優越、不謀而有之;有的自感企業老化、積重難返、自身難改而不作為;更有個別企業思想不端正、盲目擴張、接項目掉項目惡性循環,成了不守規則的害群之馬。因而這樣的企業難有進步和發展,若是再不變革,會被淘汰。由此可見,提倡用先進思想文化建設來促進企業的適度發展,才是健康的可行的企業生存途徑。

               何為企業先進文化?依筆者之淺見,從公司層面上講:企業文化是開放的、民主的、包容的公司氛圍,快速有效的執行力系統已經建立,構建和諧協力的上下級關系,實施合理可行的薪酬制度;從員工層面上講:具有遵上愛下的思想品質,有專業有素質的員工隊伍,長期穩定的愛崗位、愛企業。公司和員工是相互依存,缺一不可,互為和諧才能先進,企業先進也能促進社會的文明與進步。

               何為利益驅動?企業首先應該做到:企業利益就是員工的利益,大家共同創造企業財富,就要讓員工人人分享到成果;員工沒有利益,就談不上為企業作貢獻。員工的利益驅動也應與思想教育結合起來,理想和現實、精神和物質生活并舉、掌握適度得當才起作用。

               綜上所述,物業服務企業超速發展不可取,緩慢發展也會影響社會生產力,不發展將會被淘汰。只有適度發展才是客觀規律,應當被提倡。

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